Pandémie de COVID-19 et son impact sur votre entreprise – Des mesures d’allègement sont disponibles

Défi

La période actuelle est difficile pour toutes les entreprises. Les petites et moyennes entreprises (PME) disposent généralement de moins de réserves et de protections que les grandes entreprises. Nombre d’entre elles connaissent de graves problèmes de trésorerie.

En tant que PME, vous pourriez ne plus être en mesure de payer votre loyer maintenant ou dans un avenir très proche. Il est donc essentiel d’agir dès maintenant.

Reconnaissance des difficultés rencontrées par les PME

Les gouvernements australiens, tant au niveau fédéral qu’au niveau des États, ont reconnu la nécessité d’apporter une aide et des mesures de soutien aux PME afin qu’elles puissent survivre à la pandémie et à ses conséquences économiques.

Le gouvernement fédéral définit comme PME toute entreprise dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 50 millions de dollars.

Afin de préserver l’emploi au sein des PME, le gouvernement fédéral a mis en place le programme JobKeeper et élaboré un Code national de conduite prévoyant des mesures de soutien destinées aux locataires commerciaux et de détail.

Mesures d’allègement

Ces mesures ont été intégrées dans la législation des différents États et Territoires, compétents en matière de baux commerciaux.

En Nouvelle-Galles du Sud (NSW), le Code national de conduite a été mis en œuvre par le Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2020, entré en vigueur le 24 avril 2020.

Objectif du programme d’allègement

Le Code et le Règlement imposent aux propriétaires et aux locataires l’obligation de renégocier de bonne foi le montant du loyer ainsi que d’autres conditions importantes du bail commercial, conformément aux principes énoncés dans le Code national de conduite, avant d’engager toute procédure judiciaire.

L’objectif est de répartir entre le propriétaire et le locataire les risques financiers et les conséquences sur les flux de trésorerie pendant la période de la COVID-19.

Cette période est définie comme s’étendant jusqu’au 24 octobre 2020.

À quels types de baux ces nouvelles règles s’appliquent-elles ?

• Baux de commerces de détail ;

• Autres baux commerciaux ou industriels, notamment les baux de bureaux.

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux baux résidentiels.

Qui est admissible ?

Vous devez :

• avoir conclu votre bail avant le 24 avril 2020 (sauf en cas d’exercice d’une option de renouvellement) ;

et simultanément :

• être admissible au programme JobKeeper ;

• avoir réalisé un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions de dollars durant l’exercice financier 2018-2019.

Pour les franchises, ce seuil est évalué au niveau du franchisé. Pour les groupes de sociétés de commerce de détail, il est évalué au niveau du groupe.

Ce que vous pouvez négocier

Les parties doivent renégocier le loyer payable au titre du bail commercial en tenant compte :

• des conséquences économiques de la pandémie de COVID-19 ;

• des principes de location énoncés dans le Code national de conduite.

En vertu de ce Code, les propriétaires doivent proposer des réductions de loyer sous forme :

• d’abandons de loyer (waivers) ;

• ou de reports de paiement (deferrals),

au cas par cas.

Le montant de l’allègement doit être proportionnel à la baisse d’activité subie par le locataire en raison de la pandémie ainsi qu’à une période raisonnable de reprise économique.

Principes applicables

• Le propriétaire doit offrir une réduction proportionnelle du loyer pouvant atteindre jusqu’à 100 % du montant normalement payable, sous forme d’abandon ou de report.

• Les abandons de loyer doivent représenter au minimum 50 % de la réduction totale du loyer durant la période de pandémie et peuvent être plus importants lorsque cela est nécessaire pour préserver la capacité du locataire à respecter ses obligations.

• Les reports de loyer doivent être étalés sur la durée restante du bail ou sur une période minimale de 24 mois, selon la période la plus longue.

• Toute réduction de charges légales (comme l’impôt foncier) ou tout avantage obtenu par le propriétaire (par exemple un report de remboursement de prêt) doit être répercuté proportionnellement sur le locataire.

• Lorsque le remboursement des sommes reportées est prévu, celui-ci doit être étalé afin d’éviter toute charge financière excessive pour le locataire.

• Aucun remboursement ne doit commencer avant la fin de la pandémie ou l’expiration du bail, selon l’événement qui survient en premier, tout en tenant compte d’une période raisonnable de reprise.

• Le propriétaire devrait, lorsque cela est approprié, renoncer à certains frais ou charges récupérables auprès du locataire pendant la période où celui-ci ne peut exercer son activité.

• Le locataire devrait se voir offrir la possibilité de prolonger son bail pour une durée équivalente à la période d’abandon ou de report du loyer.

• D’autres aménagements peuvent également être convenus, notamment la suspension ou la mise en veille temporaire du bail.

Des formules spécifiques peuvent être utilisées pour déterminer le montant de réduction de loyer auquel vous pourriez avoir droit.

Les parties doivent agir avec honnêteté et transparence et fournir toutes les informations pertinentes nécessaires aux négociations.

Interdictions et restrictions applicables jusqu’au 24 octobre 2020

Ces principes, appelés « actions prescrites » dans la réglementation de la NSW, visent à protéger les deux parties.

Le propriétaire ne peut pas :

• résilier le bail pour non-paiement du loyer pendant la période de la COVID-19 ;

• confisquer ou annuler le bail ;

• expulser le locataire ;

• reprendre possession des locaux ;

• réclamer des dommages-intérêts ;

• saisir des biens ;

• prendre possession des actifs du locataire ;

• appliquer des pénalités, intérêts ou frais sur les loyers abandonnés ;

• appliquer des intérêts punitifs sur les loyers reportés ;

• utiliser la garantie du locataire (caution, garantie bancaire ou garantie personnelle) en raison du non-paiement du loyer ;

• exercer tout autre recours normalement disponible contre le locataire ;

• augmenter le loyer pendant la période de pandémie et la période raisonnable de reprise, sauf pour certains baux commerciaux basés sur le chiffre d’affaires.

Le locataire doit :

• continuer à respecter les conditions de son bail, sous réserve des modifications négociées conformément au Code.

Ces restrictions n’empêchent pas les parties de conclure volontairement leur propre accord.

Procédure à suivre si vous êtes admissible

• Si vous ne pouvez plus payer votre loyer ou si votre chiffre d’affaires a fortement diminué, vous pouvez engager des négociations avec votre propriétaire.

• Les deux parties doivent négocier de bonne foi conformément aux principes du Code national de conduite.

• Si un accord est trouvé, il est recommandé que le propriétaire, le locataire et toute autre partie concernée (par exemple un garant) signent un acte confidentiel (Deed) pour formaliser les conditions convenues.

• Le locataire devrait également bénéficier d’une prolongation du bail correspondant à la période d’abandon ou de report du loyer. Cette prolongation devrait être enregistrée par une modification officielle du bail.

• Si aucun accord n’est trouvé, l’une ou l’autre des parties peut demander une médiation.

Pour les baux commerciaux et industriels, la médiation est obligatoire et est administrée par le NSW Small Business Commissioner.

Ce n’est qu’après certification de l’échec de la médiation par le Commissaire que le propriétaire pourra envisager de faire appliquer ou de résilier le bail.

Si la médiation échoue et qu’une procédure judiciaire devient nécessaire

En cas d’échec de la médiation, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire pour faire appliquer le bail.

Dans ce cas, le tribunal devra également tenir compte des principes du Code national de conduite avant de rendre une décision concernant :

• la reprise de possession des locaux ;

• la résiliation du bail commercial ;

• l’exercice ou l’exécution de tout autre droit du propriétaire.

Il est important de noter que la réglementation de la NSW ne fait pas obstacle aux actions sans lien avec la COVID-19, par exemple en cas de dommages causés aux locaux.

Le Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2020 a cessé de produire effet le 24 octobre 2020.

Contactez-nous

N’hésitez pas à contacter Hillman & Associates si vous avez besoin d’assistance. Nous pouvons vous aider à déterminer le montant des réductions de loyer auxquelles vous pourriez avoir droit et négocier avec votre propriétaire en votre nom.

Courriel : info@hillmanlawyers.com.au Téléphone : +61 2 9232 8392